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    開發商交付房屋存在質量問題,可以拒收房屋并要求解除合同嗎?

    2020/6/4 15:53:34 查看:893次 來源:懷向陽

      【摘要】

      商品房質量問題,業主拒收房屋的現象,我們屢見不鮮。那么到底什么情況下業主可以“理直氣壯”地拒收房屋呢?房屋交付的法定標準是什么?下面我們結合一個簡單案例,對這個問題進行分析。

      【案例簡述】

      2010年3月彥某與H公司簽訂《商品房買賣合同》,雙方約定,彥某購買H公司開發的203房屋。合同約定2012年12月底交房。在房屋交接過程中,彥某發現房屋地面空鼓、有裂縫、墻垂直度超標滲水、模板外露、外墻滲水等質量問題,拒絕收房并主張H公司承擔違約責任。H公司主張房屋已竣工驗收合格,符合法定及約定的交付條件;公司也已經于2012年12月向彥某發出了入伙通知書,通知彥某接收房屋。

      【代理過程】

      彥某主張H公司交付的房屋存在質量問題,不符合交付合同約定的交付條件,更無法實際居住使用,致使合同目的不能實現,根據合同法的規定,彥某主張解除合同,并主張拒絕接收房屋。

      懷向陽律師在代理H公司處理本案時,針對合同約定和基本案情,提出以下辯稱意見:一,H公司不存在逾期交房的違約行為;房屋已滿足交付標準,完成了工程竣工備案。彥某在驗收房屋時存在的房屋漏水等問題不屬于主體結構質量問題,僅僅屬于質量瑕疵,所以彥某無權主張拒收房屋;彥某以房屋局部瑕疵為由拒絕收房屬于買受人自身原因,應視為完成房屋交付。二,房屋交付時存在的質量瑕疵,H 公司愿意承擔保修責任,彥某不配合造成的擴大損失不應由H公司承擔,且彥某也負有減損義務。

      【判決結果】

      一審法院駁回彥某的訴訟請求。

      【律師點評】

      本案的主要焦點在于房屋交付的標準及房屋存在質量問題能不能拒收。

      1、房屋交付標準是什么?

      依據我國《建筑法》等相關法律的強制性規定,商品房交付使用的法定最低質量標準是包括工程設計、施工、建設、監理單位四方的工程質量竣工驗收和消防專項驗收均為合格,不符合該最低標準的房屋不得交付使用。合同約定的交房條件高于上述最低標準的,以合同約定為準;合同約定的交房條件低于上述最低標準的,該合同約定無效,應當滿足最低交房標準。日常生活中,如果開發商拒絕出示《建筑工程竣工驗收備案表》,業主可以走法律途徑維權,拒絕收房,并要求開發商承擔逾期交房的違約責任。

      2、房屋存在質量問題,不能拒絕接收?

      商品房質量問題分為房屋主體質量不合格或嚴重影響正常居住的商品房質量問題,以及一般質量問題,也即房屋質量瑕疵。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規定,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任。所以說,一般質量問題,并不會導致買受人不能實現合同目的,買受人并不享有合同解除權,出賣人只需要在保修期內承擔修復責任。“房屋主體質量不合格或嚴重影響正常居住的商品房質量問題”才享有合同解除權。

      那么,怎么判斷是否嚴重影響正常居住的商品房質量問題或房屋主體質量不合格,司法實踐中有沒有明確的衡量標準?“正常居住使用”不是一個可操作性較強的技術概念,更多地存在于人們的生活觀念中,應當結合商品房是否對買受人的生命和財產安全及身體健康造成重大影響、是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復等因素,根據生活常識和經驗予以綜合判斷,必要時通過委托質量鑒定的方式予以確定。


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