北京[切換]

借名購房合同有風險嗎

2017/1/19 15:05:58 查看:490次 來源:張穎

借名購房合同又稱隱名購房合同,是指當事人約定,一方(借名人)經他人(出名人)的同意,將其出資購買的房屋登記于他人名下。當事人選擇訂立借名購房合同的原因多種多樣,有為了購買政策性保障住房,有為了規避限購政策,也有為了規避信貸政策等。在借名購房情形中,房屋雖登記于出名人名下,其為形式上所有權人,但真正所有權人則為借名人,在法律形式和實質內容之間形成“虛”與“實”的法律關系。

一、借名購房合同的法律性質及其有效性

在借名購房中,涉及雙重法律關系:一為內部關系,即借名人和出名人之間的借名購房合同關系;二為外部關系,即借名人或出名人將房屋出賣給第三人,形成其和第三人的買賣合同關系。

先探討借名購房的內部法律關系,即借名購房合同的法律性質及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規定,故其為非典型合同,即無名合同。借名購房合同側重于借名人和出名人之間的信賴關系,借名人將自己出資購房經他人允諾而登記他人名下,其法律性質與委托合同相似,故可類推適用委托合同的相關規定。

應注意的是,借名購房合同不是信托合同。在信托合同中,受托人不僅取得信托財產的所有權或其他權利,且其對信托財產有積極管理和處分的權利;而在借名購房合同中,借名人對財產仍有占有、使用、收益和處分的權利。此外,借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中,表意人沒有作出意思表示的真意,相對人對此明知并達成合意,因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名購房合同中,借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思,出名人也在這個意義上為允諾,雙方達成真實的意思表示。因此,借名購房合同與通謀虛偽表示有別。

判斷借名購房合同是否有效,關鍵問題在于其是否違反法律禁止性規定。禁止性規定可分為效力型禁止性規定和管理型禁止性規定,兩者區分標準在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效,后者與公共利益無涉,應為有效。對此,應根據當事人訂立借名購房合同的目的而區分判斷:如果當事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房,則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規避限購政策或信貸政策,因其未違反公共利益,應為有效。

二、出名人是否有權處分登記其名下的房屋

司法實踐中,出名人受利益之驅使,將登記在自己名下的房屋出賣給第三人,此時法律效果如何?對此,存在三種不同觀點:一為有權處分說。該說認為,為強化不動產登記的公示力,形式上權利人處分該不動產,即使違背借名登記合同之約定,仍屬有權處分,無需再考慮受讓人是善意還是惡意。另外,借名人既然選擇將自己購買房屋登記于其他人名義,故應承擔房屋被無權處分的風險。二為無權處分說。該說認為,登記名義人雖為形式上所有權,但真正所有權人仍屬借名人,故登記名義人處分不動產,構成無權處分。買受人能否取得不動產所有權,應視其是否知道借名登記關系,如知情,則無善意取得適用之余地;反之,則適用善意取得,買受人取得不動產所有權。三為折中說。該說認為,實際登記人出賣該不動產雖屬有權處分,但在買受人惡意之情形,則按照無權處分處理。

對此,應采無權處分說為宜。

首先,當事人是否屬于有權處分,應當依據其是否取得相應的處分權能,而與相對人善意或惡意無關,因此折中說并不妥當。

其次,當事人簽訂借名購房合同,一般都會約定借名人為真正的所有權人,出名人不得擅自轉讓該房屋,即禁止轉讓的約定,實際上剝奪了出名人的處分權能。即使當事人未作出此種約定,也應當通過契約的補充解釋而加以判斷,即以當事人在合同中所作的價值判斷為出發點,基于誠信原則并斟酌交易習慣而假設當事人的意思。在借名購房合同中,借名人僅欲假借他人之名進行房屋登記,并無向出名人讓渡處分權能的意思。因此,出名人雖形式上登記為所有權人,但借名人才是真正的所有權人。

最后,根據有權處分說,即使受讓人主觀上為惡意,其仍可取得所有權,借名人無權向受讓人主張權利,僅得向出名人請求違約損害或根據不當得利請求獲利之返還。借名人雖借他人名義進行登記,但因此承擔如此巨大風險,實則有悖比例原則。受讓人明知出名人不是所有權人,仍為購買,其應當承擔無權處分的相應后果。另外,采取無權處分說,也無礙于交易安全,因為善意的買受人可以通過善意取得獲得所有權。

三、借名人是否有權處分房屋

如前所述,借名人為真正的所有權人,其有權處分登記于出名人名下的房屋。借名人可通過舉證其為真正權利人,而請求出名人將房屋移轉登記給借名人。認定真正權利人的依據主要有:房屋產權證書保管情況、房屋購房款及相關稅費的支付憑證、長期控制和占有房屋的事實等。在借名人將房屋出賣給第三人的情形,借名人既可請求出名人將房屋過戶自己名下,繼而再登記第三人名下,也可以讓出名人直接轉移登記給第三人。

關于我們|業務介紹|加入律圖|幫助中心|網站地圖|意見反饋 >>

Copyright?2004-2020 成都六四三六五科技有限公司 版權所有 蜀ICP備15018055號 增值電信業務經營許可證(川B2-20160341)

亚洲五月六月丁香缴情_咪咪色视频_性爱视频资源_亚洲五月六月丁香缴情